2008년 부동산 정책 변화_부동산뱅크_20071227

내년 바뀌는 부동산 제도는 당근과 채찍으로 압축할 수 있다. 노후단독주택 재건축 요건 강화, 오피스텔 분양권 전매금지, 조세특례제한법에 의한 양도소득세 비과세 폐지 등의 규제 강화와 함께 배우자간 증여공제 한도액 증가, 장기보유특별공제 보유기간별 공제율 세분화, 공공택지 후분양제 시행 등의 규제 완화 정책이 잘 어우러져 있기 때문이다. 내년 부동산 시장을 미리 가늠해 볼 수 있는 ‘2008 바뀌는 부동산 제도’에 대해 알아본다.

◆공공택지 후분양제 실시
올 초 발표된 1.11대책에 따라 내년 1월 1일부터 공공택지에서 분양되는 아파트는 후분양제가 적용된다. 따라서 내년 1월 1일 이후 사업계획승인을 신청하는 단지는 40% 이상 건축을 마친 후 입주자를 모집할 수 있다. 후분양제가 실시되면 수요자들은 실제 아파트가 지어지는 모습을 보면서 청약할 수 있고, 건설업체 부도에 다른 위험 부담도 줄일 수 있게 된다. 하지만 전매제한기간이 길어지게 되고 분양대금 납부기한도 그 만큼 짧아져 자금부담도 생긴다. 민간택지의 경우 지금처럼 선분양제로 공급된다.

◆지역공급대상자 거주기간 1년으로 제한
투기과열지구에서는 지역우선공급 대상자가 입주자모집공고일 기준으로 해당지역에 1년 이상 거주한 사람으로 강화된다. 이제까지는 지방자치단체의 규정에 따라 입주자모집공고일 이전 또는 6개월 이전 거주자 등으로 다양하게 규정돼 왔다. 따라서 광교신도시나 송파신도시 등의 청약을 염두하고 있는 청약대기자들은 서둘러 해당 지역으로 주민등록을 옮겨 놔야 한다. 이 제도는 2008년 1월 1일 분양승인 신청분부터 적용된다.

◆ ‘85㎡초과 공공건설임대주택’의 무주택자 우선공급
내년 1월 1일 분양승인 신청하는 전용 85㎡초과 공공건설임대주택은 무주택자 우선공급대상에 포함된다. 건교부의 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 85㎡초과 공공건설임대주택은 민영주택으로 분류된다. 또 무주택자에게 우선공급이 가능하도록 가점제를 우선 적용해 입주자를 선정하고 잔여주택이 있는 경우에는 추첨제를 적용하게 된다.

◆ 증여세 배우자 증여재산 공제한도 6억 원으로 상향
배우자 간 증여세 공제(10년)액이 현행 3억 원에서 6억 원으로 상향 조정된다. 이에 따라 남편에게서 6억 원을 증여 받을 경우 5,000만 원의 증여세를 냈지만 내년부터는 한 푼도 내지 않아도 된다.

이는 외국사례와 배우자의 재산형성 기여도, 이혼 시 재산분할에 대한 증여세 비과세의 형평 등을 감안해 배우자간 증여시 공제한도를 현행 양도소득세 비과세대상 1주택 기준인 6억 원 수준으로 상향 조정하는 것이다. 배우자 공제한도 확대는 2008년 1월 1일 이후 신규 증여분부터 적용되며 이미 증여된 재산에 대해서는 영향을 미치지 않는다.

◆ 종합부동산세 과표적용비율 상향 및 납부방식 전환
지난 2005년 시행된 종합부동산세는 공시가격이 6억 원 초과주택에 대해 부과된다. 정부는보유세를 현실화하기 위해 종부세 과세표준 적용비율을 매년 10%씩 올려 2009년 100%를 적용하겠다고 밝힌바 있다. 따라서 내년 주택에 대한 종부세 과세표준 적용비율이 현행 80%에서 90%로 상향 조정된다. 또 납부방식도 현행 신고납부에서 정부부과로 전환된다. 과세관청이 세액을 계산하여 고지서를 발부하고, 고지내용에 이의가 없는 납세자는 납부기한내(12.1~15) 세금을 납부하면 된다. 2008년 1월 1일 이후 최초 납세의무 성립하는 분부터 적용된다.

◆ 전월세 계약 신고 의무화
내년 1월부터는 전세 및 월세 계약도 신고가 의무화 되고, 상반기부터는 중개업자가 실거래가도 신고해야 할 것으로 보인다. 건설교통부 ‘주택임대차 보호법’ 개정안과 ‘공인중개사 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’ 개정안에 따르면 내년 1월부터는 주택 매매 뿐 아니라 전•월세 계약도 체결 1개월 이내에 해당 내용을 지자체에 신고해야 한다. 주택거래신고지역에서 전월세 계약을 할 경우에는 15일 이내에 실거래가를 부동산중개업자가 직접 신고해야 한다. 위반 시에는 300만 원 이하의 과태료가 부과된다.

◆ 외국인토지거래 허가 강화
내년 2월부터는 외국인(법인 포함)도 토지거래허가구역 안에서 부동산을 사고 팔 때 시•군•구의 허가를 받아야 한다. 지금까지는 신고만으로 토지를 취득할 수 있었다. 2002년 외국자본 유치를 위해 도입됐으나 유망 재개발 지역에서 외국 국적을 가진 한국인이 부동산을 마구잡이로 사들이면서 논란이 일었다. 하지만 공장용지와 상업용지 등은 종전과 같이 실수요자에 대해 내외국인을 막론하고 허가가 가능하다.

◆ 조세특례제한법에 의한 양도소득세 비과세 폐지
주택경기 부양을 위해 1998년부터 2003년까지 분양된 아파트에 한해 한시적으로 시행됐던 조세특례제한법이 올해 만료된다. 특례대상은 지난 1998년 5월 22일부터 2003년 6월 30일까지 지어진 신축주택으로 타워팰리스1, 2차, 대치동 동부센트레빌, 삼성동 현대아이파크, 서초동 트라팰리스, 서초포스코더샾, 문정삼성래미안, 갤러리아팰리스 등이 있다.

이들 주택 소유자는 올해까지 감면대상 신축주택을 팔 경우 취득시점부터 5년까지 양도소득세가 100% 감면되는 것은 물론, 감면대상 주택 외 일반주택을 양도하는 경우에도 1가구 1주택 비과세 요건(3년 보유 2년 거주 요건)만 갖추면 양도세를 내지 않아도 된다. 그러나 2008년부터는 일반주택의 감면혜택이 폐지돼 시세차익에 따라 9~36%의 양도세를 물어야 한다. 다만 이 경우 1가구 2주택자의 양도세 50% 중과는 적용되지 않는다.

◆ 서울시 특별분양(딱지)제도 폐지
내년 4월 18일부터 철거민의 애환이 담긴 ‘철거민 특별공급제도(딱지)’가 폐지된다. 철거민특별공급제도는 서울시가 도로나 공원 등을 만들기 위해 주택을 헐 때 철거민에게 감정가로 계산한 보상금에 아파트분양권을 주는 것을 말한다. 분양권 특별공급을 중단한 까닭은 철거민에게 줄 서울시내 택지가 고갈되고 있는데다 영세한 철거민은 아파트 분양권을 받아도 분양대금을 낼 돈이 없기 때문이다. 따라서 철거민에게는 주택 규모에 따라 500만∼1,000만 원의 이주정착금이 지원되고, 보상면적이 40㎡ 이상이면 전용면적 85㎡ 이하 임대주택 입주권을, 보상면적 40㎡ 미만일 때는 60㎡ 이하 입주권이 나온다.

◆ 오피스텔 전매제한 도입
내년 8월부터 오피스텔을 분양 받은 자는 일정기간 동안 전매가 제한된다. 또 일정비율이 해당지역 거주자에게 우선 공급된다. 건설교통위원회는 수도권 투기과열지구에서 공급 하는 오피스텔 분양권 전매를 입주때까지 제한하고 공급물량의 20%는 지역거주자에게 우선배정하는 내용을 담은 ‘건축물의 분양에 관한 법률’을 발의 했다.

지금까지 오피스텔은 지방자치단체장이 자율적으로 전매제한 조치를 내렸는데 통상 계약 후 3개월 이었다. 이로 인해 일부 인기 지역 오피스텔은 시세차익을 노린 사람들로 ‘로또델’이라는 광풍을 낳았다. 이 개정안은 2008년 2월 임시국회에서 처리될 것으로 예상되며 이럴 경우 2008년 8월 이후 시행될 전망이다.

또 주택거래신고지역에서 부동산중개업자가 부동산을 중개할 경우 거래당사자가 아닌 중개업자에게 신고의무를 부여했다. 계약체결일로부터 15일 이내인 신고의무를 어기거나, 허위신고할 경우 취득세의 최고 5배까지 과태료를 물게 된다. 현행 법은 다른 지역에서는 중개업자를 통한 중개일 경우 중개업자에게 신고의무를 지우고 있지만 주택거래신고지역에서는 거래당사자간 거래는 물론 중개업소를 통한 거래도 거래 당사자가 신고하도록 규정해놓고 있다.

◆ 양도세 장기보유특별공제 보유기간별 공제율 세분화
1가구 1주택 3년 이상 보유한 토지와 건물을 양도하는 경우 양도차익의 일정비율을 곱해 금액을 공제해 주는 ‘장기보유특별공제’가 보유기간별 공제율이 세분화 될 전망이다. 현행 장기보유특별공제율은 3년 이상~5년 미만은 양도차익의 10%, 5년 이상~10년 미만 15%, 10년 이상~15년 미만은 30%, 15년 이상은 45% 등이다.

하지만 내년에는 최저최고 공제한도율 각각 10% 45%를 유지 하는 대신 보유기간 1년 늘 때마다 3%씩 공제율이 높아지는 방식으로 바뀐다. 이렇게 되면 3년 이상 보유자와 동일한공제 혜택을 받던 4년 보유자, 5년 보유자와 같은 공제를 적용 받던 6~9년 보유자, 10년 보유자와 동일한 대우를 받던 11∼14년 보유자들은 보유기간만큼 공제를 많이 받게 된다. 정부 세제 개편안이 통과 여부에 따라 시행시기는 결정될 예정이다.

◆ 해외부동산 양도세 기본세율(9~36%)로 과세
해외 부동산양도세율이 보유기간에 관계없이 과세표준에 따라 9~36% 적용될 전망이다. 현재는 보유기간에 따라 1년 미만은 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%로 높은 세율을 적용한다. 대신 그 동안 적용됐던 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없게 된다. 현행 해외부동산의 장기보유특별공제율은 3년 이상~5년 미만이 양도차익의 10%, 5년 이상~10년 미만 15%, 10년 이상 보유는 30% 등이다. 단, 정부 세제 개편안이 통과돼야 한다.

◆ 노후단독주택 재건축요건 강화
서울시가 노후단독주택에 대한 재건축 요건을 완공 시점 기준 현행 20년에서 30년으로 강화하는 방안을 추진한다. 도시 재건축•재개발로 인해 단독주택은 사라지고 주택 유형이 아파트로 획일화되는 것을 막기 위해 이 같은 방안을 추진하는 것이다. 재개발•재건축에 투자할 때는 추진일정이 늦춰질 수도 있는 만큼 유의해야 한다.

또 서울시내 뉴타운 지역에는 단독주택이나 연립주택 등 4층 이하 저층 주택이 일정비율 의무적으로 공급된다. 뉴타운지구 내 주택재개발사업의 경우 전체 주택용지 가운데 단독주택과 연립주택 등 4층 이하 저층 주택이 10% 이상, 12층 이하 중•저층이 40% 이상 비율로 지어지게 된다.