공매 가이드_머니위크_20080121

공매는 한국자산관리공사(캠코)에서 하는 공매, 지방자치단체나 국세청(세무서) 등에서 하는 공매, 예금보험공사에서 하는 파산재단 공매 등이 있다.

이 가운데 90% 이상이 캠코의 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해 이뤄지고 있다.

캠코에서 매각하는 공매부동산은 일간신문과 온비드를 통해 공고한다. 유입자산과 수탁재산 등은 중앙일간지를 통해, 압류재산은 캠코 본사의 경우 6대 경제지, 지사의 경우 해당 지역 지방신문을 통해 알린다.

또 온비드에 회원가입을 하면 캠코로부터 매주 이메일 뉴스레터도 받아볼 수 있다. 이 뉴스레터에는 각종 온비드 공매 정보를 파악할 수 있는 유용한 정보가 들어있다.

◆ 캠코 유입자산 공매, 법원경매보다 알짜 많다

캠코의 공매 물건은 유입자산 수탁재산 압류재산 국유재산 등으로 구분된다. 이 가운데 압류재산 공매가 가장 많다. 그러나 일반인들의 인기를 끄는 것은 유입자산 공매다. 유입자산 공매는 명도 책임을 캠코에서 지기 때문에 상대적으로 안전하기 때문이다.

반면 압류재산의 경우 낙찰 후 명도 책임을 낙찰자가 진다. 게다가 법원경매의 경우 인도명령이 가능하지만 캠코의 공매는 인도명령이 불가능하고 명도소송을 거쳐야 하는 부담이 있다. 세입자나 채무자가 집을 비워주지 않으면 낙찰자가 고생을 할 수도 있는 것이다.

유입자산은 금융기관으로부터 캠코가 직접 사들여 소유권을 취득한 물건이다. 캠코는 이 부동산을 법원경매를 통해 매각하는데 유찰되면 다시 공매로 내놓는 것이다.

대금도 1개월에서 최장 5년까지 할부로 낼 수도 있다. 낙찰대금의 절반만 내도 소유권이 이전된다. 중간에 되팔 수도 있다. 매매대금의 3분의 1 이상을 선납하면 사전이용도 된다.

유입자산을 낙찰받아 납부하는 자금은 금융기관의 부실채권을 매입하는 자금으로 사용하기 때문에 취득에 따른 세제혜택도 있다. 취득세 등록세 교육세 등 각종 세금의 감면이나 면제가 가능하다.

◆ 공매는 국가나 공공기관 물건이 대상

법원 경매는 은행 등 채권자의 요청에 따라 법원이 채무자의 물건을 공개경쟁입찰로 매각하는 것이다. 반면 캠코의 공매는 캠코가 정부기관이나 공기업 등 공공기관이 보유하고 있는 국가재산 등을 공개경쟁입찰로 매각하는 것이다.

공매 물건은 매우 다양하다. 이 가운데 국가가 압류한 압류재산이 절반 이상을 차지한다. 따라서 경매물건이 개인간의 채권채무관계에서 발생한다면 공매물건은 국가기관과 개인 간의 채무관계에서 발생하거나 공공기관이 소유 중인 것들이다.

캠코의 공매물건 외에도 국가기관 지방자치단체 공공기관과 6800여개 금융기관 등이 온비드를 이용해 관리 또는 처분하는 물건들이 있다.

따라서 부동산 외에 자동차 골프회원권 콘도회원권 주식 건설장비 선박 등 각종 자산을 비롯 동물원에서 관리하던 동물과 학교매점, 공영주차장 및 지하철상가 운영권 등 다양한 물건들도 손쉽게 찾아 볼 수 있다.

◆ 파산재단 공매, 업무용 건물은 숨은 보석

파산재단 공매란 금융기관이 파산하는 경우 파산법에 따라 예금보험공사(정리금융공사) 소유의 부동산을 공개입찰을 통해 매각하는 것이다. 보통 예보 임직원이 파산관재인으로 선임돼 있는 파산한 금융기관(파산재단)에서 직접 매각하는 방식을 많이 취한다.

따라서 입찰장소는 그때그때 달라질 수 있다. 현재 부동산 매각이 진행되는 파산재단은 한나라상호저축은행, 통영신협, 경남금고, 아림상호저축은행, 미래금고, 동항신협, 한중상호저축은행, 대양금고, 동해신협, 흥성금고, 충일금고, 호남금고, 옥과신협, 광주금고, 전주복자신협 등이다. 입찰은 대부분 이들 파산재단의 사무실에서 진행한다.

파산한 금융기관이 소유하고 있던 부동산을 매각하게 되는 것이다. 이 부동산은 대부분 파산한 금융기관이 사용하던 업무용 건물이다. 따라서 해당 부동산의 위치는 대부분 중심 상업지역이어서 입지 조건이 좋고 관리상태가 양호하다. 이런 물건은 파산재단 공매 전체 물건수의 40% 정도를 차지하고 있다.

또 해당 금융기관의 고객이 대출을 상환하지 못해 법원 경매에 넘어갔다가 다시 파산재단 공매로 유입되는 부동산도 있다. 법원경매에서 여러번 유찰돼 매각되지 않았던 것이다. 캠코의 유입자산과 같은 종류라고 보면 된다. 이런 경우 상당한 횟수의 유찰 때문에 최저입찰가격이 낮아질 대로 낮아져 상당한 시세차익을 노릴 만한 것들이 많다.

최근 파산재단 공매에 나온 물건 가운데에는 서울시 양천구 목동의 상가건물 내 지하상가 7개가 한꺼번에 나온 것도 있다. 여러번 유찰을 겪으면서 가격은 낮아질 대로 낮아졌다. 해당 파산재단은 여러차례 매각에 실패하자 정리금융공사의 특별조치를 통해 최저입찰가격을 감정가의 절반 이하로 낮추기까지 했다. 원래는 감정가의 절반 이하로 인하할 수는 없다.

결국 이 7개 지하상가의 최저입찰가격은 1900만원 대 초반으로 정해졌고 11월 28일 실시하는 공매를 기다리고 있다. 다만 이런 경우 임차인을 쉽게 구할 수 있을 지 등의 시장조사는 필수다.

파산재단 공매는 일반인들에게는 다소 생소한 시장이지만 권리관계 분석이 복잡한 경매보다 오히려 안전할 수 있다. 파산재단 공매 공고 및 물건들은 예금보험공사 홈페이지(www.kdic.or.kr)를 통해서도 검색해 볼 수 있다.